多くの人が「両親にはいつまでも元気でいてほしい」と思うことでしょう。しかし現実はそういかないことも多々あります。
もし親が認知症になってしまい、所有している不動産の管理が難しいということになったら、子供が代理で売却することはできるのでしょうか。
代理で不動産売買ができる成年後見制度
不動産を売却できるのは基本的に、不動産を所有している本人のみです。所有者本人とは、法務局の登記簿に記載されている人をいいます。
ただ、所有者がつねに不動産取引ができる健康状態だとは限りません。認知症などで判断力が衰えてしまうこともありますし、事故や病気で意識のない状態になってしまうこともあるでしょう。
所有者に意思能力がない場合、契約を結んだとしても無効になると、民法で定められています。つまり、ものごとの判断や決定が難しい人は、不動産の売買契約などができないということです。
そういった場合、所有者の代理人が売買契約などを結べるようにする方法があります。それが「成年後見制度」です。
成年後見制度には「法定後見制度」と「任意後見制度」の2種類があります。法定後見制度は、家庭裁判所に申し立てて後見人として認めてもらうものです。
任意後見制度は、本人の意思能力があるうちに「将来、自分の意思能力がなくなってしまった場合」に備えて後見人を選んでおくものです。任意後見制度を利用する場合は、誰を後見人にするか、どこまで代理をしてもらうかを、公証役場で公正証書にしておく必要があります。
法定後見制度も任意後見制度も、後見人になるのに特別な資格は必要ありません。ただ、後見人は本人に変わって財産を管理する立場になるので、未成年者や破産者は後見人になれませんし、利害関係のある人、本人と確執があった人は、法定後見人として認められないことがあります。
子供や親族が後見人になる以外に、弁護士や司法書士、社会福祉士などに後見人をお願いすることもあります。
成年後見制度で代理ができる範囲
法定後見制度には、本人の意思能力がどのくらい残っているかに応じて「後見」「補佐」「補助」の3種類があります。裁判所からサポート役として認められた人は、それぞれ、後見人、補佐人、補助人と呼ばれます。
後見人、補助人、補佐人は、サポートできる範囲が違います。後見人は、本人の代理としてあらゆる契約を結ぶことが認められていますが、補助人や補佐人は家庭裁判所が認めた範囲の代理行為しかできません。
法定後見制度を利用する場合、後見人や補佐人、補助人は1人とは限りません。複数の後見人を立てて、それぞれがどこまで代理できるかの範囲を決めてもらう、複数の後見人全員が合意した場合のみ代理ができると定めてもらう、といったことも可能です。
任意後見制度で後見人を選ぶ場合、代理をしてもらう範囲については、本人の意思で決められます。もちろん法定後見制度と同じように、複数の後見人を立てることもできます。
代理できる権限が少ないほど、後見人の負担も軽くなります。そのため、不動産取引関係の代理は長男に、そのほかの法律的行為については長女にといったように振り分けたり、「子供たち全員が同意した場合のみ不動産を売却できる」といった共同権限にしておくのがおすすめです。
ただ、もしも後見人を辞めたいと思った時には、後見人の辞任を家庭裁判所に申し立てて認めてもらわなければなりません。1人しかいない後見人が辞任する場合は、代わりの後見人を見つけて、やはり家庭裁判所に認定してもらう必要があります。
成年後見制度以外にも、代理ができる方法はある
実は成年後見制度を利用する以外にも、子供や親族が代理で不動産売買を行う方法があります。それは、親が元気なうちに正式な委任状を作ってもらうことです。
不動産売買の委任状を作成する場合、売買する不動産の所在地や名称、委任する範囲、委任する人の住所氏名などを明記しなければいけません。つまり、正式な委任状を書いてもらったとしても、委任された人が何でも好き勝手にできるわけではないのです。
任意後見制度や委任状による代理は、親の意思能力が十分にある時にしか利用できません。法定後見制度なら、親の意思能力がなくなってしまってからでも申請できますが、手続きには時間がかかります。
成年後見制度を利用するにしろ、委任状を書いてもらうにしろ、できれば親が元気なうちによく話し合って、双方が納得できる方針を決めておきたいものです。
