信託とはごく簡単にいうと、持っている財産の管理運用を信頼できる人に託して、上がってくる利益を受け取ることです。

財産を持っている人を「委託者」、管理運用を任される人を「受託者」、収益を受け取る人を「受益者」と呼びます。

受託者が財産を管理運用するにあたって、財産の所有者が委託者のままではうまく管理運用できません。そのため信託では、委託者と受託者が信託契約を結び、財産の所有権を委託者から受託者に移すことになります。

 

ただ、信託された財産は、完全に受託者のものになるわけではありません。名義だけは受託者になりますが、受託者自身の財産とは区別され「信託財産」と呼ばれます。

信託財産は、委託者からも受託者からも独立したものとして扱われます。万が一、委託者や受託者が破産したとしても、信託財産が差し押さえられることはないのです。

受託者は、他人の財産を受け取って管理運用し、収益を上げなければいけないのですから、非常に重要な立場にあるといえます。そのため、事業として受託を行うには資格が必要になります。

銀行などの金融機関が受託を行う場合、「金融機関の信託業務の兼営等に関する法律」に基づいた認可を受けなければいけません。金融機関以外の事業者は、「信託業法」に定められた免許を取得した上で、信託業の登録が必要です。

信託受益では、委託者自身が受益者になることもありますが、まったくの第三者を受益者に指定することもできます。受益者がもっている利益を受け取る権利が「信託受益権」です。

信託契約が終了した際には、信託財産の残りである「残余財産」は、あらかじめ契約で指定してある相手に渡されます。多くの場合は受益者が受け取ることになりますが、委託者に戻したり、まったくの第三者に譲渡したりといったこともできます。

不動産を信託受益にするメリットは、管理運用の手間がかからないことです。

不動産を持っている場合、入居者の募集は不動産会社に、管理は管理会社に任せるにしても、運用の方針は自分で決めて行わなければいけれません。しかし信託にしてしまえば、収益だけを受け取ることができます。

さらに不動産信託受益権は、分割や売買ができるというメリットもあります。

不動産信託受益権は、株券などと同じく有価証券の一種として扱われます。ですから、1軒の家から上がる収益を複数人で分け合ったり、一部だけを第三者に売り渡したりといったことも可能です。

たとえば相続などの際、1軒の家を複数人の共同名義で相続すると、家の補修をするにしても、入居者と賃貸契約を結ぶにしても、名義を持っている全員の同意が必要になります。これでは面倒でしかたありません。

しかし家を信託財産にしてしまえば、管理運用はすべて受託者が行ってくれます。相続人はそれぞれ受益者として収益を受け取ればいいだけですし、自分の持っている信託受益権を第三者に売り渡すこともできます。

また、不動産そのものを購入するにはある程度のまとまった資産が必要です。フルローンで投資用物件を購入することもできますが、多額の借金を背負うと考えると簡単に手を出せるものではありません。

不動産信託受益権の取引では、一つの不動産を多数の受益権に分けての売買が広く行われています。数十万程度の少額で購入できる信託受益権もあり、不動産投資の初心者にとっては手軽な投資先といえるでしょう。

もちろん不動産信託受益にもデメリットがあります。受益者は収益を受け取るだけでいいといいましたが、受け取れる収益の額が保証されているわけではりません。

受託者が運用に失敗したり、信託財産となっている不動産に瑕疵が見つかって資産価値がなくなったりすれば、信託受益権の購入に支払った金額よりも、受けとれる収益が少なくなってしまうこともあります。

委託者にとってのデメリットとしては、信託契約を結ぶには受託者への報酬が必要なことでしょう。また契約で定めた信託期間は、信託財産となっている不動産を売買できないため、流動性が低くなってしまいます。

不動産信託受益権の取引はメリットも多いものですが、デメリットをきちんと把握しておかないと、思わぬ損をしてしまうこともあります。よく調べて検討した上で、選ぶようにしたいものです。