投資用物件を購入する場合、不動産投資ローンを利用する人がほとんどでしょう。ローンで購入した投資用物件の場合、収益を増やすには、ローンをいかに早く返済するかがポイントとなります。
できることなら繰り上げ返済をしたいものですが、じつは返済方法によって効果が違ってくることをご存知でしょうか。どのような点で違いがあるのか、詳しくご説明します。
期間短縮型のメリットは返済総額が減ること
ローンの繰り上げ返済の方法として「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があることは、すでに多くの人が知っていることと思います。
期間短縮型は、繰り上げ返済をした分だけ返済期間を短くする方法で、月々の返済額は繰り上げ返済前と変わりません。返済額軽減型は、ローンの返済期間はそのままで、月々の返済額を少なくする方法です。
一般的には、期間短縮型のほうがおすすめといわれています。なぜなら、期間短縮型のほうが利息の支払総額を減らせるからです。
さらに返済期間が長くなるほど、金利の変動によるリスクをかぶってしまう可能性が高くなります。金利上昇リスクを抑えたいなら、期間短縮型を選んだほうがいいでしょう。
「返済総額が少なくなって、金利上昇リスクも軽減できるなら、絶対に期間短縮型のほうが得だろう」と考えるかもしれません。しかし返済額軽減型には、期間短縮型にはないメリットがあるのです。
投資先拡大を狙うなら返済額軽減型が有利
返済額軽減型のメリットは、毎月のキャッシュフローが増えることです。月々のローン返済額が少なくなるのですから、当然のことながら手元に残る現金は多くなります。
投資用物件の運用では、住宅設備のトラブルや災害による物件の破損などで、多額の現金が必要になることがあります。手元にある程度の現金があれば、そういった突発的な出費にも対応できます。
さらに返済額軽減型には、期間短縮型にはない「与信枠の回復効果」があります。与信枠とは、「その人にいくらお金を貸せるか」という融資の限度額のことと考えていいでしょう。
投資ローンの審査では、年齢や年収、資産状況、物件の収益性といったさまざまな項目が検討されます。そのひとつに、収入に対するローン返済額の比率があります。
期間短縮型で繰り上げ返済をした場合、毎月のローン返済額は変わりませんから、収入が増えない限り返済額の比率も変わりません。
一方、返済額軽減型は毎月のローン返済額が少なくなるので、収入は変わらなくても返済額の比率は下がります。その分、次のローンが借りやすくなるのです。
返済額軽減型の繰り上げ返済でキャッシュフローを増やし、手元の現金に余裕ができたところで返済額軽減型の繰り上げ返済を繰り返せば、与信枠はさらに回復していきます。
現在所有している物件のみを長期的に運用していきたいと考えるなら、支払総額が少なくなる期間短縮型を選ぶべきでしょう。しかし、今後も投資先を拡大していきたいと考えるなら、返済額軽減型の繰り上げ返済のほうが有利といえます。
繰り上げ返済は、収益を増やすために有効な手段です。その効果をいっそう高めるためには、今後の投資方針を踏まえて返済方法を選びましょう。
