そもそも「定期借家制度（定期建物賃貸借制度）」が制定された理由から見ていきましょう。定期借家制度は、2000年に施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」に基づいて制定されました。

「普通借家契約」と呼ばれる一般的な賃貸借契約では、契約期間が終了しても借主が「まだ住んでいたい」と希望すれば自動的に契約が更新されます。住まいを確保することは生きていく上で重要なので、借主側に有利なよう法的に保護しているのです。

貸主側が契約を更新したくないと思っても、裁判で認められるような「正当な事由」がない限り、借主に退去してもらうのは非常に困難だといえます。

そのため、「いざ必要な時に退去してもらえないなら、空家のままにしておくのが得策」と考える貸主が増えてしまいました。これでは空家を有効に活用できないため、制定されたのが「定期借家契約」です。

定期借家契約では、賃貸借契約時に定めた期間が過ぎると契約終了となり、基本的に更新できないことになっています。ただし、貸主と借主の双方の合意があれば、期間を定めての契約更新も可能です。

「転勤になったけれど、いずれは戻ってくる予定なので、マイホームを一時的に賃貸にしたい」「子供が独立して高齢の夫婦だけになったので、子供が相続するまでの間は広い一戸建てを賃貸にして、家賃収入でシニアハウスに入りたい」といったケースには、定期借家契約がぴったりといえるでしょう。

また普通借家契約では、契約期間は1年以上としなければいけません。しかし定期借家契約なら、1年未満の契約も可能です。

さらに定期借家契約では、設定した契約期間の途中解約は認められていません。契約期間中に借主が退去した場合も、契約満了までの賃料を貸主に支払う必要があります。

貸主にしてみれば、契約期間中の家賃収入が保証されているようなものですから、これほどありがたいことはないでしょう。ただし、退去の理由が転勤や入院、介護などやむを得ない場合は、途中解約が認められることがあります。

貸主に有利なように思える定期借家契約ですが、もちろんデメリットもあります。定期借家契約では、途中解約ができないといいましたが、これは借主側だけでなく、貸主側にも適用されます。

たとえば転勤のため、1年の定期借家契約でマイホームを賃貸に出したとしましょう。ところが転勤の期間が短縮され、半年で元の職場に戻ることになりました。

こういった場合でも、定期借家契約を破棄してマイホームを明け渡してもらうことはできません。貸主はマイホームがあるにも関わらず、契約期間終了まではほかに家を借りて住むことになっていしまいます。

また多くの賃貸入居者は、気に入った家にはなるべく長く住みたいと考えることでしょう。そのため、契約期間が終了したら退去しなければならない定期借家契約は、入居希望者が集まりにくくなっています。

定期借家契約で入居希望者を集めるためには、家賃を相場よりも安くするといった工夫が必要です。その結果、思ったような家賃収入が上がらないこともあります。

普通借家契約でも、「契約期間満了の半年以上前に契約を更新しないことを借主に伝える」「貸主本人が住むという正当な事由がある」といった条件を満たせば、借主に退去してもらえることが多くなっています。

そう考えると定期借家契約は、それほどメリットが多いわけではないことが分かるでしょう。

マイホームを一時的に賃貸に出したいなら、まず定期借家契約についてよく知っておきましょう。その上で、定期借家契約がいいのか普通借家契約で十分なのか、比較検討することをおすすめします。