一生添い遂げるつもりで結婚して、夫婦で力を合わせてマイホームも購入したのに、思いがけない理由で離婚となってしまうことがあります。
そんな時、夫婦共有名義の不動産はどうしたらいいのでしょうか。さまざまな財産分与のやりかたを挙げて、ベストな方法を探ってみましょう。
離婚の際にはまず共有名義の解消を目指す
離婚の際に夫婦共有名義の家をどうするか、選択肢としては「売却する」「夫婦どちらか片方が住み続ける」「賃貸物件にして、家賃収入を分割する」の3つの方法が考えられます。
しかし「売却する」以外の方法は、後々のトラブルにつながりやすいと言っていいでしょう。売却してしまえば、売れた金額を夫婦それぞれの持ち分に合わせて簡単に分けあえます。
「夫婦どちらか片方が住み続ける」場合、住み続ける側が、出て行く相手の持ち分を現金で買い取って、共有名義を解消することがほとんどです。共有名義のままにしておくと、売却や賃貸に出すと際に相手の了承が必要になり、離婚後もお互いの関係が続いてしまうからです。
ただ家は共有財産の中でも高額なので、住み続ける側に相手の持ち分を買い取れるだけの資金がないことも少なくありません。その場合、共有名義のまま住み続けるよりも、売却して現金化したほうがすっきりすることでしょう。
住宅ローンなどの関係で共有名義を解消するのが難しいといったケースでは、「賃貸物件にして、家賃収入を分割する」という方法をとることもあります。しかしよほどのケースでない限り、おすすめはできません。
不動産を所有している限り、維持費がかかります。修繕費用や固定資産税の分割に相手が応じてくれず、どちらか一方に負担が集中してしまうことも考えられます。
また先程もいったように、共有名義の不動産を売却する際には、名義を持っている人全員の同意が必要になります。離婚から年月が経つと、相手と連絡が取れない、相続が発生して名義人が増えてしまったといった理由で、売却などの処分が難しくなってしまうからです。
後々のトラブルを避けるためには、まず「共有名義を解消する」ことを考えましょう。
住宅ローンの状態によって売却が難しいことも
離婚するに当たっては、夫婦共有名義のマイホームは売却するのがベストということはお分かりいただけたと思います。ただ住宅ローンの残額や契約内容によっては、売却が難しくなる可能性もあります。
家を売却した金額で住宅ローンの残額をすべて精算できる、いわゆるアンダーローンの場合は、特に問題はありません。しかし、売却金額がローン残高に満たないオーバーローンの場合は、売却ができないことがあります。
住宅ローンの返済中は、金融機関が担保として家に抵当権を設定しています。そのため売却する際には、住宅ローン契約を結んでいる金融機関に許可を取らなければなりません。
アンダーローンなら、金融機関はローン残高を受け取れることが確実なため、売却に同意してくれることでしょう。でもオーバーローンの場合は、金融機関がローン残高を回収しきれない可能性があるため、同意してもらえないことも少なくありません。
オーバーローン状態の家を売却するには、住宅ローン残高に足りない分を払いきるだけの資金があると示す必要があります。金融機関によっては、住宅ローンを払い続ける前提で売却を認めてもらえることもあるので、まずは金融機関に相談してみましょう。
また住宅ローンの支払いが残っている家に「夫婦どちらか片方が住み続ける」場合、住宅ローンの債務者や連帯保証人をどうするかという問題があります。たとえば夫が住宅ローンの債務者で、妻が連帯保証人だったとしましょう。
その家に夫が住み続ける場合、離婚しても妻が連帯保証人から抜けられるわけではありません。連帯保証人を変更するには、別の連帯保証人を立てて金融機関に申請し認めてもらう必要があります。
妻が住み続ける場合、夫は自分が住んでいない家の住宅ローンを払い続けることになりますが、金融機関が契約違反と見なしてローン残高の一括返済を求められることも。
住宅ローン契約の債務者を夫から妻に変更するなら、改めて妻の収入や信用などが審査されます。ただ債務者の変更はかなり難しく、新たに住宅ローンを借りるのと同等と考えておきましょう。
住宅ローンが夫婦の連帯債務やペアローンになっていた場合も同様で、契約内容の変更は基本的にできないと考えてください。そのため、離婚後も２人で返済し続けるとなった場合、相手が滞納してないかなどの確認が難しく、トラブルにつながりがちです。
離婚となった場合、夫婦共有名義の家は売却するのがベストですが、それが難しいケースもあるとお分かりいただけたことと思います。できる限り損をしないためにも、離婚の際には弁護士、売却を仲介する不動産会社、住宅ローンを組んだ金融機関とよく相談することをおすすめします。
