不動産買い換え特例は、正式には「事業用の資産を買い換えたときの特例」といいます。一定の条件を満たすことで、譲渡所得にかかる税額の70～80％について、納付時期を先送りにできる制度です。

譲渡所得とは、売却価格から購入した際の価格や売却にかかる諸経費を差し引いた金額をいいます。譲渡所得税の税率は不動産の所有年数によって異なり、長く所有していた不動産を売却した時の方が、より税率が低くなっています。

ただ、売却した不動産の所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」でも、税率は所得税15.315％、住民税5％の合計20.315％と非常に高額です。これを圧縮できるのなら、ぜひとも利用したいところでしょう。

不動産買い換え特例は、事業に使っていた物件を売却して、新たに事業用の物件を購入する場合にのみ利用できます。基本的には企業や事務所の移転などの場合に利用される制度ですが、投資用物件の買い換えでも適用が受けられます。

ただし細かい条件があって、売却する物件については売却の前年末までに所有期間が10年を超えていなければなりません。ほかにも以下のような条件があります。
 

・売却の前年から翌年の間に、新たな事業用物件を購入すること。

・新たに購入した物件は、購入から1年以内に事業に使用すること。

・事業用資産が土地の場合は、購入した土地の広さが売却した土地の5倍以内であること。

 

不動産買い換え特例の適用を受けるには、所得税の確定申告が必要です。確定申告時に買い換えで購入する物件が決まっていない場合は、見積もり額で特例を適用して、後日に申告の校正や修正を行います。

不動産買い換え特例を利用して譲渡所得税の納付を延期できれば、繰り延べた税額分を新たな不動産の購入資金に回いこともできます。購入資金が潤沢になれば、物件の選択肢も広がることでしょう。

購入資金に回さず、手元に資金を残しておくのもいいでしょう。手元資金が多ければ、修繕やリフォームも視野に入れられますし、不測の事態にも備えられます。

不動産買い換え特例が利用できるのは、現在のところ2026年3月31日までの譲渡分となっています。ただ、これまでにも期限の延長があったため、2026年以降も継続される可能性もあります。