「地役権」という言葉を耳にしたことはありますか？ 地役権とはごく簡単に言うと、他人の土地を利用する権利のことです。
どうして他人の土地を利用できるのか、なぜそんな権利が必要なのか、不思議に思う人もいることでしょう。具体例を挙げて、分かりやすく説明します。
地役権は自分の利益のため、交渉して設定する
地役権とは、正確に言えば「ある土地の利便性を上昇させるため、他の土地を利用できる権利」のこと。たとえばあなたが、狭い道に面した土地Aに住んでいるとしましょう。
裏手には広い道が通っていて駅もありますが、広い道との間には他人の土地Bがあります。家の前の狭い道から駅に向かうと、ひどく大回りになりますが、土地Bを通ることができれば、駅までの時間を大幅に短縮できるでしょう。
そんな時、土地Bの持ち主と交渉して了承を得られれば、土地Bを通って駅に向かうことができます。こういった、自分の所有地に便利に出入りするため、他人の土地を通る権利を地役権といいます。
地役権は、奥まっていて出入りが不便な土地などで、よく設定されます。地役権を行使する側、つまり最初の例でいう土地Aを「要役地」、通行などに使用される側、最初の例でいう土地Bを「承役地」と呼びます。
地役権を設定する場合、承役地のどの部分に設定するのか、広さや使用期間、使用料などについて、要役地と承役地の所有者同士の話し合いで決めなければなりません。双方が納得しなければ、地役権は設定できないと考えておきましょう。
そして地役権は、法務局に保管されている登記簿に登記することができます。なぜそこまで地役権が重要視されているかというと、地役権は水道管やガス管の引き込みで設定されるケースがあるからです。
水道やガスの引き込み管を敷設した時点では、当然のことながら承役地の所有者から了承を得ていたとしましょう。しかし年月が経ったり、土地の相続があったりすると、詳しい契約内容が分からなくなってしまうことがあります。
すると「うちの土地に他家へのガス管が通っているのは理不尽だ」などといったトラブルになることも。水道やガスはライフラインですから、トラブルで水道やガスが使えなくなってしまうと、要役地での生活ができなくなってしまいます。
そういった事態を避けるため、地役権は登記できるようになっているのです。登記するには登録免許税がかかりますし、手続きの手間もかかりますが、地役権を設定したら登記しておくことをおすすめします。
地役権と似ているが、まったく異なる「囲繞地通行権」
地役権と似たような権利として、「囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）」があります。
周囲を他人の所有地に囲まれていて、道に一切面していない土地のことを「袋地（ふくろち）」といいますが、「囲繞地（いにょうち）」は袋地を取り囲んでいる側の土地のことです。
袋地は、他人の土地を通らない限り出入りできません。そのため、他人の土地の中でも一番損害が少ないところを選んで、通行する権利が認められています。これが囲繞地通行権です。
囲繞地通行権は民法で保証されている権利なので、囲繞地の所有者と通行の交渉をしたり、契約を結んだりする必要はありません。そのため登記もできません。また囲繞地通行権は、袋地を所有している限り無期限で行使できます。
しかし一般的には交渉や契約の上、私道を設置してもらうことが多くなっています。私道の通行に当たっては、年額いくらといった形で使用料を支払うこともあります。
私道に面した土地を購入することになった際には、私道の所有者は誰なのか確認しましょう。囲繞地通行権を元に設置された私道だった場合、使用料などの取り決めがどうなっているのか確認が必要です。
いくら民法で権利が保障されているからといって、囲繞地通行権を振りかざして無償での通行を主張したりすると、近隣トラブルの元になってしまいます。互いに気持ちよく住まうためにも、事前に確認して納得した上で購入したいものです。
