建物の法定耐用年数とは？　

中古物件の法定耐用年数の計算方法

法定耐用年数は、その名称からも分かる通り「法律で定められた耐用年数」です。減価償却費などを計算するために定められているもので、建物の寿命というわけではありません。

さらに法定耐用年数は、投資用物件など業務の一環として住宅を購入した場合に必要になる考え方です。個人がマイホームとして住宅を買うなら、考えに入れる必要はありません。

建物の耐用年数には、法定耐用年数以外にもさまざまな考え方があります。代表的なものが「物理的耐用年数」と「経済的耐用年数」です。

物理的耐用年数は、建物の建材がどのくらいの耐久性を持っているかといったデータを基に、工学的に判断したものです。一般的に、木造住宅の物理的耐用年数は65年程度、コンクリート造で120年程度程とされています。

物理的耐用年数は「建物の寿命」ともいえます。物理的耐用年数を過ぎた建物は、すでにボロボロの状態で、大規模なリフォームや補強をしない限り、住み続けることはほぼ不可能となります。

経済的耐用年数は、建物の市場価値がある期間を指します。言い換えるなら、「売りに出したら、買ってもらえる期間」ということです。

経済的耐用年数は、社会の状況によって変化します。中古住宅市場が賑わっていれば経済的耐用年数は長くなりますし、中古住宅を買いたいという人が少なくなれば経済的耐用年数も短くなります。

近年では「期待耐用年数」という新たな考え方が出てきました。これは「ごく一般的な維持管理をしていれば、問題なく住み続けられる期間」をいいます。

法定耐用年数や経済的耐用年数が過ぎても、その建物に住めなくなってしまうわけではありません。物理的耐用年数は、残りの期間が短くなると不具合が多くなり、快適に暮らすことが難しくなってきます。

実際にその建物に住まう人にとって、どれもあまり参考になる数値ではありません。そのため実情に即した期待耐用年数という考え方が出てきたのです。

法定耐用年数は、減価償却費の計算などに使われるといいました。例えば、木造住宅の法定耐用年数は22年のため、新築から22年間は減価償却費を経費として計上できます。

では、築20年の中古木造住宅を買った場合は、どうなるのでしょうか。法定耐用年数の22年から20年を引いて、2年間で減価償却をするのかと考えるかもしれませんが、中古住宅の場合は耐用年数の計算方法が異なるのです。

中古住宅など、法定耐用年数の一部を経過した物件の場合、法定耐用年数－築年数の値に築年数×20％の年数を加えて計算します。そのため築20年の中古木造住宅の場合は、以下のようになります。

（法定耐用年数22年－築年数20年）＋（築年数20年×20％）＝2年＋4年＝6年

法定耐用年数の期間すべてを過ぎ去ってしまった建物の場合は、築年数の20％にあたる期間で減価償却します。例えば築25年の中古木造住宅なら、法定耐用年数の22年が過ぎ去っているので、以下ように計算します。

築年数25年×20％＝5年

減価償却費を計上すると、その分だけ所得税が安くなります。その計算のために定められている法定耐用年数ですが、期間を過ぎ去ってしまったからといって減価償却できないのでは、申告する人の負担が大きくなってしまいます。そのため、こういった特別な計算方法が定められているのです。

建物の法定耐用年数は、木造や鉄筋コンクリート造といった構造によっても異なるほか、事務所なのか住宅なのか店舗なのかといった用途によって細かく定められています。耐用年数や減価償却できる期間について詳しく知ることで、申告を間違えて損をすることのないよう気をつけましょう。