不動産の減価償却とは？　

耐用年数と減価償却の関係

 減価償却とは、不動産などの高額な事業資産を購入した際、資産としての価値が年々目減りしていく分を毎年の経費として計上する会計処理のことです。

通常、利益を生み出すためにかかった費用は、経費として計上します。しかし不動産など高額な資産は、購入金額を一気に経費にすることはできません。

ただし、家屋などの高額な資産も、時間が経過したり使い込んだりすることで、年々価値が下がっていくと考えられます。その一年間で下がった分の価値を金銭に換算して、毎年の経費として計上するのが減価償却の考え方です。

減価償却しなければいけない資産のことを、減価償却資産と呼びます。減価償却資産には家屋のほか、購入金額が30万円以上の車両、工業機械、ソフトウェア、商標権や意匠権、家畜、樹木などさまざまなものがあります。

一方、年月が経っても価値が下がらないものは、減価償却できません。土地は経年結果しないため減価償却が認められていませんし、美術品や骨董品、宝飾品なども減価償却できないとされています。

減価償却の計算には、法律で決められた「耐用年数」が使われます。耐用年数は品目や素材などによって細かく定められていて、例えば家屋なら、木造は22年、木骨モルタル造は20年、鉄筋コンクリート造は47年となっています。

ここでいう耐用年数とは、あくまで減価償却を計算するためのもので「法定耐用年数」とも呼ばれます。法定耐用年数が過ぎたからといって、人が住めなくなってしまうわけでも、売買の価格が0円になってしまうわけでもありません。

劣化して使えなくなるまでの年数は「物理的耐用年数」、売買取引で値段がつかなくなるまでの年数は「経済的耐用年数」といいます。耐用年数には3種類の考え方があり、その中では一般的に法定耐用年数が一番短く設定されています。

減価償却費の計算には、「定額法」と「定率法」の2種類の方法があります。定額法は、毎年同じ金額だけ価値が減っていくという考え方で、定率法は、毎年同じ割合で価値が減っていくとういう考え方です。

例えば購入金額が100万円で、耐用年数が10年のものがあったとしましょう。定額法の場合は、100万円÷10年で、毎年10万円ずつ減価償却できることになります。

定率法は少々面倒で、購入金額から前年までに減った価値の分を差し引いて計算しなければなりません。定率法では、耐用年数が10年なら年間20％の割合で価値が減ると定められているので、以下のようになります。

　1年目：100万円×20％＝20万円

　2年目：（100万円－20万円）×20％＝16万円

　3年目：（100万円－20万円－16万円）×20％＝12万8000円

定額法のほうが計算も単純なため、多く用いられています。一方、定率法は当初の減価償却費が定額法より多くなるという利点があります。

実際に事業用不動産の減価償却費を計算する場合、耐用年数がすべて過ぎ去っても一定の価値は残るという考え方から、減価償却できる金額は最大で購入金額の90％までとされています。また、中古の住宅を購入した際には、耐用年数の計算のしかたも変わってきます。

しかし、基本的な減価償却の考え方はご理解いただけたのではないでしょうか。会計や申告書類の作成を税理士に依頼する場合でも、基本を押さえておくと話が通じやすいので、ぜひ覚えておきましょう。