購入した投資物件に自分で住むことはできる？

 

結論から言うと、購入した投資用物件に自分が住むことは可能ですが、決しておすすめはできせん。その理由をひとつずつ見ていきましょう。

投資用物件を購入する際、多くは不動産投資ローンを利用することでしょう。投資ローンは事業者向けのため、住宅ローンよりも金利が高く設定されています。

というよりも、住宅ローンは「自宅を購入する」ことに特化したローンなので、特別に低い金利が設定されているのです。投資ローンで購入した物件に自分で住んでしまうと、金利の差額の分、損をすることになってしまいます。

また不動産投資ローンによっては、契約書に「投資以外の目的には利用しない」という要項が盛り込まれている場合があります。その場合、投資ローンで購入した物件に自分が住んでしまうと、契約違反に問われて借入金の一括返済を求められることもあります。

ならば「不動産投資ローンから住宅ローンに切り替えればいいのでは」と思うかもしれません。しかし現実的には、ローンの目的を投資用から居住用に変更したり、新たに住宅ローンに借り換えたりといったことは、かなり難しくなっています。

さらに投資ローンで購入した物件に住んだ場合、住宅ローン控除は受けられません。住宅ローン控除は、あくまで「自宅を購入する目的で住宅ローンを組んだ人」のみが利用できる減税制度だからです。

投資用物件を購入する際に、マンションやアパートを1棟丸ごと購入して、そのうちの1室に自分が住むことを考える人もいるでしょう。それも積極的にはおすすめできません。

オーナーが自分で住んでしまうと、1室分の家賃収入が得られなくなります。すると当然のことながら、収益が上がりにくくなってしまいます。

また、同じ建物内にオーナーが住んでいることを嫌う入居者もいます。マンションの1室にオーナーが住むことで、空室率が高まる可能性も考えに入れておきましょう。

ほかにも損をするポイントとして、物件の減価償却があります。建物は古びていくにつれて資産価値も減ってしまうので、賃貸経営では減少した資産価値の分だけ経費に計上することができます。

減価償却費は、経費の中でも大きな割合を占めるものですが、実際に金銭が出ていくわけではありません。そのため経費に計上することで収入を実際より圧縮して、所得税を節税する効果があります。

しかし自分で住んでいる住宅は、賃貸経営ではないので減価償却ができません。もちろん賃貸経営をしている居室分の減価償却は認められますが、節税効果が薄くなってしまいます。

さらに購入した物件によっては、投資には適していても自分が住んで快適だとは限らないケースも。極端な話、交通の便のいい駅前のワンルームマンションは投資には適しているかもしれませんが、家族で住むには向いていないといえるでしょう。

ただ高齢になって、投資ローンの返済が終わっていれば、投資用物件の1室に住むという選択肢もあるかもしれません。その場合も、1室分の家賃収入がなくても固定資産税や修繕費が余裕を持って支払えるか、きちんと収支計画を練っておく必要があるでしょう。