賃貸借契約に盛り込まれた「退去時清掃費に関わる特約」は有効？

 

賃貸物件で入居者が退去する際には、借りていた部屋の「原状回復」をする義務があります。原状回復とは、借り始めた時と同じ状態に戻すということです。

ただし、常識的な生活を送っていて消耗した部分や、経年劣化した部分は、回復する必要がありません。具体的には、クロスの日焼け、畳の擦り切れ、家具の設置跡、冷蔵庫の背後の壁の黒ずみなどです。

常識的な生活を送った上での消耗や経年劣化は、「誰が住んでいたとしても起こる」と見なされます。そのため、補修費用は大家が負担することになります。

入居者が回復しなければならない範囲は、故意や不注意でつけた傷、手入れ不足で汚れてしまった部分を指すと、法律で定められています。具体的には、結露を放置したことで生えたカビ、タバコによるヤニや臭い、ペットがつけた傷などは、入居者が補修費用を負担しなければなりません。

ところが近年、賃貸借契約書に「退去時清掃費に関わる特約」を盛り込む例が増えてきました。これは、通常は大家が負担すべき補修費用の一部を、入居者に支払わせるというものです。

法律に定められて範囲を超えて、入居者に補修費用を負担させるこの特約は、果たして有効なのでしょうか。退去時に支払いを求められた場合、拒否はできるのでしょうか。

じつは「退去時清掃費に関わる特約」について定めた法律はありません。より正確には、賃貸物件の原状回復について定めた民法621条は、大家と入居者の合意かぜあれば、ある程度自由に解釈できる「任意規定」とされています。

そのため、大家と入居者の間で裁判になったケースもありました。その判例に沿って解説しましょう。

結論からいうと、借地借家法や消費者契約法に反していなければ、「退去時清掃費に関わる特約」は有効です。「退去時清掃費に関わる特約」が結ばれている場合、入居者は退去時に特約で定められた金額を支払わなければなりません。

ただし、あくまで「借地借家法や消費者契約法に反していない」という前提でのこと。つまり「退去時清掃費に関わる特約」を有効とするためには、以下の3つの条件を満たしている必要があります。

・暴利ではないこと

・入居者が特約の内容を把握していること

・入居者が特約に同意していること

「退去時清掃費に関わる特約」は、入居者にとっては退去時の費用負担が大きくなる、あまりありがたくない存在といっていいでしょう。退去時に慌てないためにも、賃貸借契約書の内容をきちんと把握しておく必要があります。

反対に賃貸物件オーナーにとっては、クリーニング費用などの負担を減らせるうれしい特約です。より収益をあげられるよう、「退去時清掃費に関わる特約」を上手に利用してみてはいかがでしょうか。