新築マンション投資は、中古マンション投資とどう違うのか

新築物件と中古物件のどちらが投資に適しているかは、一概には言えません。どちらにもメリットとデメリットがあるからです。ただ、そのメリット・デメリットを予め知っておかないと、思わぬ失敗につながることがあります。

そもそも新築とは、竣工からどのくらいの期間を指すのでしょうか。実は法律で厳密に定められていて、建築後1年以内で、誰も入居したことがない物件をいいます。

新築物件は中古物件よりも高い価格で取引されています。マンションでも一戸建てでも、新築を希望する人が多いためプレミアム価格となっているのです。

新築の期間が過ぎると、物件の価格はいったん大幅に下落します。これは新築プレミアム価格分が外れるためで、その後は築年数に比例して緩やかに加工していくことが一般的です。

新築期間が過ぎた際の価格の下落率は、一戸建てよりマンションのほうが大きいといわれています。その理由は、マンションのほうが新築プレミアムがつきやすいからです。

新築マンションは販売計画に従って、すべての部屋が一斉に売り出されます。購入希望者にとっては、どの部屋を選ぶかの選択肢が豊富で、入居時期などのスケジュールが組みやすいというメリットがあります。

購入希望者にとって新築マンションは「買いやすい」といっていいでしょう。その結果、多少価格が高くても購入希望者が集まりやすいので、新築プレミアムがつきやすくなっているのです。

対して新築一戸建ては、マンションのように多数が一斉に売り出されることは少なくなっています。そのため新築プレミアムもそれほどではなく、新築期間が過ぎた時の値下がり幅も小さくなっています。

立地にもよりますが、新築期間が過ぎた際のマンション価格は、新築販売時の8割程度といわれています。例えば5000万円の新築マンションなら、たった1年で価格が1000万円もさがってしまうということ。これは無視できない金額です。

こういった事情を踏まえた上で、新築マンション投資と中古マンション投資それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

新築マンション投資のメリットとしてまず上がるのは、入居希望者が集まりやすいことでしょう。そのため家賃を多少高めに設定しても、入居が見込めます。

修繕費がほとんどかからないのも、新築物件のメリットです。新築物件には必ず「契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）」という10年間の品質保証がついていて、万が一欠陥が見つかった際には、竣工から10年以内であれば修繕費が全額補償されることになっています。

デメリットとしては、新築プレミアムによって中古マンションより圧倒的に購入費用が高いこと。購入費用が高ければ高いほど、家賃を高く設定しないと収益が上げにくくなりますが、高くしすぎると入居希望者が集まりません。

賃料を設定するには、周辺の賃貸物件を参考にすることが多くなっています。中古マンションなら、同じ建物内にある賃貸物件を参考にできますが、新築では参考例がないので賃料設定が難しいといえるでしょう。

また不動産投資では出口戦略、つまり物件を売却する時のことも考える必要があります。先程も言ったように、新築期間を過ぎた時点でマンションの価格は大幅に下落するので、売却時に赤字になりがちというデメリットも。

対して中古マンション投資では、購入価格も新築より安いので収益が上げやすいというメリットがあります。参考になる物件も多いので、適切な賃料設定もしやすいことでしょう。

物件価格の下落も読みやすいので、出口戦略が立てやすいこともメリットのひとつ。長期保有しているうちに電車の路線が通る、再開発計画が持ち上がるといったことがあれば、価格が上昇する可能性もあります。

デメリットとしては、新築に比べると入居希望者が集まりにくいこと。しかし、立地や交通の便のいい物件を選べば、入居希望者が集まらないことはありません。

中古物件のもうひとつのデメリットは、修繕費用がかかりがちなこと。しかしこれも、今までの修繕履歴や実際の物件の状態を確認してから購入を決めることで、修繕での出費を抑えることができます。

不動産投資では、どんな物件であっても「収益性」と「資産価値」を考える必要があります。失敗しないためには、その2点を見極めておかなければなりません。

ただ、新築マンションと中古マンションを比較すると、中古のデメリットのほうが対策を立てやすいといえます。特に投資初心者の場合は、中古マンションから始めるのか無難ではないでしょうか。