住宅ローンの借換えで気をつけるべきポイント

住宅ローンの借換えとは、現在借りている住宅ローンの残額分を、新たな住宅ローンを組んで一括返済することをいいます。借換え後は、新たな住宅ローンを返済していくことになります。

金利の高い住宅ローンから、金利の低い住宅ローンに借換えると、当然のことながらローン残高にかかってくる利息額が減ります。その分、月々の返済額を減らしたり、返済額は変えずに返済期間を短くしたりといった形で、負担を減らすことができます。

住宅ローンの借換えを行う際、お得になるパターンとしてよく知られているのは、以下の3つの条件です。

・現在の住宅ローンと借換え後の住宅ローンの金利差が1％以上

・現在の住宅ローンの残高が1000万円以上

・借換え後の住宅ローンの返済期間が10年以上

住宅ローンの借換えには、現在の住宅ローンの一括返済や新たな住宅ローン契約の事務手数料がかかります。金利差が1％未満の場合、借換えで総返済額が減った分と同じくらい、事務手数料がかかってしまうケースがあります。それではわざわざ借換える意味がありません。

同じように住宅ローンの残高が1000万円以下だった場合も、総返済額がどのくらい減らせるのか、事務手数料はどのくらいかかるのかを調べて、よく検討する必要があります。借換えをしても、必ず負担を減らせるわけではないことは覚えておきたいものです。

借換え後の返済期間が10年以上なら、住宅ローン控除が受けられる可能性があります。ただし住宅ローン控除が受けられるのは「入居してから10年（または13年）」なので、すでに控除期間を過ぎてしまってからの借換えでは、あまり意味がありません。

住宅ローンの借換えは、返済の負担を減らす以外のメリットもあります。それは団体信用生命保険（団信）の内容を見直せることです。

団信は、住宅ローンの契約者に万が一のことがあった場合に、住宅ローンの残高がゼロになる保険です。団信はは住宅ローン契約時にしか加入できません。その後の保障内容の見直しなども不可能です。

しかし住宅ローンの借換えなら、新たな住宅ローンの契約時に団信にも加入し直すことになります。現・住宅ローンの団信では死亡時と高度障害のみ保障されるという内容だったものを、新・住宅ローンの団信は3大疾病や身体障害でも保証されるようにするといったことができるのです。

ただ、住宅ローンの借換えでは、いくつか注意しておきたい点もあります。ひとつは、新規に住宅ローンを組むよりも、借換えのほうが審査が厳しくなる傾向があること。

借換え時には、現在の住宅ローンを組んだ時より、契約者の年齢が上がっています。健康不安なども出てくるため、どうしても審査が厳しくなってしまうのです。

また、借換えで返済期間を短くすることはできても、長くすることは難しいと考えておきましょう。なぜなら多くの金融機関では、完済時の年齢が80歳未満であることという年齢制限を設けているからです。

年齢制限に引っかからなくても、返済期間を延ばせば、完済時の年齢は上がります。その分、万が一のリスクも高くなるので、審査が厳しくなることは間違いないでしょう。その結果、「返済期間を長くするのは難しい」といわれているのです。

日本では長く低金利状態が続いてきましたが、今後は次第に金利が上昇していくといわれています。借換えで固定金利から変動金利に変える場合、金利上昇のリスクも抱えることとなります。

借換えを考えるなら、目先の金利のみに惑わされることなく、多角的な視点で十分に検討することをおすすめします。