不動産投資の経費として認められるもの、認められないもの

 必要経費とは、利益を得るためにかかった金額のこと。基本的には、投資用物件の運用にかかる金額のほとんどは、経費として計上できると思っていいでしょう。

経費として計上できる項目としては、まず投資用物件を購入する際にかかった不動産取得税などの諸費用が挙げられます。不動産を所有している間は毎年かかる、固定資産税や都市計画税も経費にできます。

投資用物件を購入する際にローンを利用した場合、ローンの利息分の支払いも経費として計上できます。ただし、元金の返済分は経費にはなりません。

投資物件に対する損害保険料、物件の管理委託費、入居者募集にかかる仲介手数料や広告宣伝費も、経費として計上できます。不動産投資にまつわる手続きを司法書士に依頼したり、収益計算を税理士に依頼したりといったことがあれば、司法書士や税理士への報酬も経費となります。

そのほかにも、管理を委託した業者との連絡にかかった電話代は、経費として計上できます。連絡用のスマートフォンを導入した場合は、スマートフォンの購入費用も経費となります。

同じように、投資用物件の状況をチェックしにいくための交通費も経費です。定期的に物件を訪れるための足として自動車を買ったなら、自動車の購入費用も経費として計上できます。

ただしスマートフォンや自動車は、私用で使うこともあるでしょう。その場合は「家事按分」といって、私用で使う割合を大まかに計算し、かかった金額から差し引かなければなりません。

投資用物件を購入する際にかかった諸費用は、経費として計上できるといいました。しかし実は、不動産業者に支払う仲介手数料だけは経費にはなりません。

仲介手数料は、帳簿上の分類では資産となります。つまり、投資用物件の購入価格に含まれるのです。

少々ややこしい話になりますが、投資用物件の購入にかかった費用は、帳簿上では建物代金と土地代金に分けて計上します。仲介手数料も、建物分と土地分に分けて購入価格に算入します。

なぜそんな面倒なことをしなければいけないのかというと、減価償却に関わってくるからです。

取得した建物は、時間の経過とともに価値が減っていくと考えられています。これを減価償却といいます。建物の価値が減った分については、金額に換算し、減価償却費として経費に計上できます。

しかし土地は建物と違って、時間が経っても劣化することはありません。そのため土地に対する減価償却費は存在しないのです。

建物分と土地分に分けて資産に繰り入れた仲介手数料についても、建物分は購入価格と合わせて減価償却できますが、土地分については減価償却の対象にはなりません。

実は投資ローンの利息についても、帳簿上では建物分と土地分に分けなければいけません。その理由は、建物分の利息と土地分の利息で、取り扱いが異なるケースがあるからです。

不動産所得が黒字なら、利息は建物分も土地分も合わせて経費として計上できます。しかし、不動産所得が赤字だった場合、建物分の利息は経費になりますが、土地分の利息は経費から外さなければならないのです。

ほかにも、込み入った判断が必要になる経費があります。それは建物の修繕にかかる費用です。

建物が壊れた場合、修繕を行わなければなりません。元の状態に戻すためにかかった費用は、修繕費として経費に計上できます。

ただし、「この機会に設備をグレードアップさせよう」と考えたとしましょう。その場合の工事費は、修繕費にはできないのです。

建物の価値を向上させるような工事は、「資本的支出」と見なされます。そのため、かかった工事費は資産として建物の価格に繰り入れて、減価償却していくことになります。

そのほか経費に計上できない項目として、マンション経営管理士など資格取得費用、投資関連のセミナー代などがあります。これは投資用物件の運用に直接関わることではなく、個人のスキルアップのための費用と見なされるからです。

経費の計算を間違うと、払う必要のない税金を支払わなければならなくなる、収入を少なく申告したとして加算税を請求されるなど、損をすることにもなりかねません。しかし、どこまでが経費にできるのか判断に迷うケースもあるでしょう。可能な限り税理士に依頼して、収支を正確に把握しておきたいものです。