借地権について知っておきたい、旧借地法と新借地法の違い

旧借地法と呼ばれる「借地法」は、1921年（大正10年）に施行されたものです。

それ以前は、地主が土地を売却する際には、借地人は土地を明け渡さなければなりませんでした。これでは借地に家を建てても安心して住み続けることができないため、借主の権利を保証する目的で作られたのが旧借地法です。

旧借地法の施行で、地主は正当に理由がない限り、土地の明け渡しを求めることができなくなりました。しかも「別の用途に使いたい」程度では、正当な理由と認められなくなったのです。

さらに借地の契約には一応の期限はあるものの、正当な理由がない限り契約は自動更新されます。また土地を売却しても、借地の契約はそのまま新たな地主に引き継がれることと定められました。

結果として借主の権利が強くなりすぎ、「土地は一度貸したら二度と返ってこない」といわれるほどになってしまったのです。地主としては、遊休地を誰かに貸して収入は得たいものの、いざ使いたい時に明け渡してもらなくなると困るので、貸し渋りをするようになりました。

これでは土地の有効活用ができないので、新たに1992年（平成4年）8月1日、「借地法」「借家法」「建物保護法」の3つの法律をまとめて一本化した「借地借家法（新借地法）」が施行されました。

しかし、すべての土地の貸借契約を一気に新借地法に切り替えると、大混乱が起こることでしょう。そのため、1992年7月31日までに交わされた契約については旧借地法を適用し、8月1日移行の契約には新借地法を適用するという経過措置がとられました。

旧借地法によって結ばれた契約は、更新してもそのまま旧法が適用されます。いったん契約を終了して、新たに契約を結び直さない限り、新法は適用されません。

そのため現在も、旧借地法と新借地法が入り乱れている状態が続いているのです。

新借地法では、借地の区分として「普通借地権」と「定期借地権」が設定されました。旧借地法の借地権に当たるのが「普通借地権」です。

旧法の借地権と新法の普通借地権の、一番の違いは契約期限についての項目です。

旧法では建物構造によって契約期間が違い、コンクリートなどの堅牢な建物は契約期間が30年以上で、期間を定めなかった場合は60年。契約更新後の期間延長は30年（合意があれば30年以上も可能）。木造など堅牢ではない建物の場合は、契約期間が20年以上で、期間を定めなかった場合は30年。更新後の期間延長は20年（合意があれば30年以上も可能）となっていました。

新法では、建物の構造に関係なく契約期間は30年以上。1回目の契約更新で延長される期間は20年以上、２回目以降は10年以上となっています

契約の更新については旧法も新法も、地主と借主が合意すれば契約を延長できます。借主が借地に家を建てて住み続けている場合、地主は正当な理由がない限り立ち退かせることはできません。

ただし旧法では、契約期間内であっても建物が「朽廃（きゅうはい）」した場合は借地権が消滅するとなっています。朽廃とは、建物が朽ちて住めなくなってしまった状態を指し、火事や災害で家がなくなってしまう「滅失」とは区別されます。

つまり旧法では、家が老朽化して住めなくなったら借地権はなくなるけれど、火事や災害で家が壊れて住めなくなった場合は借地権はなくならない、ということです。

対して新法では、朽廃と滅失の区別はありません。契約期間内であれば、どんな理由で家がなくなっても借地権が失われることはありません。

ただし新法では、契約更新時に家が現存している必要があります。契約更新の時点で、家が住めない状態になっている場合は、契約更新ができないので注意しましょう。