マンションの管理組合は、どんなことをする組織なのか

 

管理組合はその名の通り、マンションの建物や敷地を管理する組織です。その活動内容やメンバーについては「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」によって定められています。

分譲マンションの1室を購入した人を「区分所有者」といいますが、区分所有者は管理組合の組合員となることが義務づけられています。マンションに部屋を所有している限り、脱退はできません。

区分所有しているマンションを誰かに貸し出し、自分は別の場所に住んでいる場合でも、所有しているマンションの管理組合員となります。区分所有者から部屋を借りている貸借人は、管理組合員なることができません。

マンションの各室内については専有部分といい、区分所有者がそれぞれの責任で管理します。しかし、建物のエントランスや廊下、エレベーターといった共用部分や敷地は、区分所有者全員の共有財産なので、共同で管理する必要があります。そのため管理組合が設置されているのです。

管理組合の主な業務としては、以下のようなものがあります。

 

・敷地および共用部分の保守、修繕、清掃、ゴミ処理

・マンションの風紀や安全の維持

・管理費や修繕積立金の運用

・共用部分の火災保険など損害保険についての業務

・マンション設計図書の管理

・長期修繕計画の作成、修繕履歴情報の管理

・官公庁や町内会などとの渉外業務

 

敷地の保守や清掃に関しては、管理会社に委託していることが一般的でしょう。ただ、どこの管理会社に委託するのか、管理組合業務のうちどの部分まで委託するのかといったことは、管理組合で話し合って決める必要があります。

 

とはいえ、管理組合員となっている区分所有者全員がこまめに集まって話し合いをするのは、あまり現実的ではありません。そのため通常は、理事や監事といった管理組合の役員だけで話し合いを行います。

 

区分所有法では、「管理組合は年1回以上、組合員全員が集まる総会を開催しなければならない」と定めらています。役員が話し合った結果を決議事案として総会で発表し、承認を得ることで「組合員全員の総意」と見なされるのです。

 

マンションは会社組織のようなもので、管理組合員は株主、役員は取締役、総会は株主総会と考えると分かりやすいかもしれません。総会で大まかな方針を決め、細かい運用は役員が務めていくというシステムです。

 

総会では、管理組合の業務報告、収支報告、次年度の業務計画発表などが行われ、事案一つひとつについて組合員からの承認を得ていきます。総会は「全組合員の半数以上の出席」で成立し、出席者半数以上の賛成が得られれば承認されたと見なされます。この「出席者の半数以上の賛成」で承認される事案を、普通決議といいます。

 

普通決議以外に特別決議と呼ばれる事案もあり、承認されるには全組合員の２／３以上の賛成を得なければなりません。管理規約の改定、建て替えなど共用部分の大規模な変更など、重要な事案が特別決議に当たります。

 

管理組合の役員には、理事長、副理事長、理事、監事があります。なかには管理組合規約で、会計担当理事、総務担当理事、広報担当理事など細かな役職を定めている場合もあります。

 

役員を何人にするのか、どうやって選ぶのか、任期は何年なのか、再選はできるのかといったことは、管理組合によってケースバイケースです。役員は管理組合員が持ち回りで務めることが一般的ですが、「誰が役員を務めるのか」については総会の普通決議で承認を得る必要があります。

 

分譲マンションを購入すると、管理組合と無縁ではいられません。購入したマンションの資産価値を維持するためにも、管理組合の活動に積極的でありたいものです。