住宅ローンの２つの返済方式、「元利均等」「元金均等」の違い

2つの返済方式の違いを簡単に言うと、「元利均等返済」は元金と利息を合わせた毎月の返済額が一定になる方式、「元金均等返済」は毎月返済する元金の額が一定になる方式です。

住宅ローンを返済する際は、借りた金額（元金）に利息をつけて返済していきます。そのためどちらの返済方式でも、毎月の返済金額には、元金に充当する分と利息に充当する分が含まれています。

「元利均等返済」は、毎月同じ額を返済していても、その中に含まれる元金と利息の割合は次第に変わっていきます。最初は返済額に占める利息の割合が大きいのですが、返済を重ねて元金が減っていくとかかる利息も少なくなり、返済額に占める利息割合が小さくなっていきます。

具体的に数字を出して説明しましょう。例えば3000万円を全期間固定金利1.2％で借りて、30年で返済する場合、元利均等での毎月の返済額は99272円となります。

その中で元金と利息の割合がどうなっているのか見てみると、1回目の返済では元金分が69272円、利息分が30000円という割合ですが、10年目には元金分78022円と利息分21250円、20年目には元金分87964円と利息分11308円と変わっていきます。

対して「元金均等返済」は、毎月返済する元金額のみ一定という方式です。3000万円を30年間（360ヵ月）で返済するなら、毎月返済する元金額は83333円となります。

実際にはそこに利息を乗せて返済していくので、全期間固定金利1.2％で計算してみましょう。返済を重ねるごとに元金が減り、かかる利息も少なくなるので、初回の返済額は113332円、10年目には103416円、20年目には93416円といったように、返済額が減っていくのです。

元利均等返済のメリットは、毎月の支払い額が一定なので収支計画が立てやすいことでしょう。しかし、返済開始当初は利息に充てる金額が多いため、元金の返済が進まないというデメリットがあります。

そのため、返済総額は元金均等よりも多くなってしまいます。3000万円を金利1.2％で30年返済にした場合、元利均等の総返済額は3573万7920円ですが、元金均等なら 3541万4640円です。

その「総返済額が少なくなる」というのが、元金均等のメリットです。収入に余裕があるなら、元金均等のほうがお得と言えるでしょう。しかし元金均等は、返済開始当初が一番負担が大きいというデメリットが。

「返済方式としては元利均等がいいけれど、返済総額が多いのが気になる」という人も、少なくないでしょう。その場合、繰り上げ返済で元金を減らし、支払う利息額を減らすという方法もあります。

住宅ローンの返済方式は、基本的に途中で切り替えることはできません。そのため借り入れ前には、十分シミュレーションをして返済方法を決めたいものです。

また金融機関によっては、元利均等のみで元金均等は取り扱っていないところもあります、住宅ローンを申し込む際には、その金融機関がどんなプランに対応しているのかも調べておきましょう。