売却不動産の近隣トラブルは、買主への告知義務がある？

不動産の瑕疵とは、欠陥や不具合のことをいいます。その瑕疵には、大きく分けて「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」の4タイプがあります。

物理的瑕疵とは、物件そのものの欠陥や破損のこと。雨漏りや壁のひび割れがある、土地が薬品などで汚染されているといった不具合をいいます。

法律的瑕疵とは、法律や条例などで不動産の使い方が限定されてしまうこと。物件を建てた時点では問題なかったのに、法律が変わって建て替えができなくなったといったケースがほとんどです。

心理的瑕疵とは、物件そのものに欠陥はないけれど、住むのに嫌悪感を覚えるような不具合があること。例えば、

自殺や殺人事件などがあったケースです。自然死の場合は心理的瑕疵にはなりませんが、遺体が長期間放置されたため特別な清掃が必要になった場合は、心理的瑕疵に含まれます。

環境的瑕疵とは、物件そのものに欠陥はないけれど、周辺の環境に問題があること。目の前に墓地がある、近くにゴミ処理場や汚水処理場があり臭いが届くといったケースです。

近隣トラブルは、場合によっては環境的瑕疵と見なされます。では、どんな近隣トラブルだったら、環境的瑕疵に当たるのでしょうか。

不動産の瑕疵というからには、日常生活を送る上で無視できない障害でなければなりません。具体的には、近隣にゴミ屋敷、暴力団事務所、カルト宗教施設があるといったケースです。

ただしいずれも、外から見て「明らかに問題がある」と判別できる場合のみ、環境的瑕疵に含まれると考えておきましょう。

例えば「屋内にゴミを溜め込んでいるが、外からは見えないし臭いもない」といった場合は、ゴミ屋敷かどうか簡単には判別できません。そのため「売主もゴミ屋敷とは気づかなかった」と見なされて、買主に告知しなくてもよくなります。

もし売主が「外観からは分からないが、実はゴミ屋敷だ」と知っていたため、買主にその旨を告知した場合、ゴミ屋敷所有者のプライバシー侵害という別の問題が起こってしまうことも。

ですから、誰が見ても明らかに問題があるケース以外は、ほぼ告知されません。暴力団事務所やカルト宗教施設も、看板を出している、一般的な建物とは違う特殊な外観をしているといったことがなければ、告知の義務はありません。

住民同士のトラブルについても、「隣家の騒音がひどい」「執拗に嫌がらせをされる」といった程度では環境的瑕疵にはあたりません。住む人が変わればトラブルがなくなるケースもありますし、告知でのプライバシー侵害が問題視されることも多いからです

ただし、「隣家との仲違いの原因が、敷地の境界線の位置を巡ってのことだった」といった場合、物件の所有者が変わってもトラブルはそのまま引き継がれることでしょう。これは環境的瑕疵だけではなく、物理的瑕疵、法律的瑕疵にも含まれるような案件なので、告知の義務があります。

不動産の瑕疵については、すべて買主に告知する義務があるといいました。口頭で説明するだけではなく、売買契約の際に渡される重要事項説明書にも記載されていなければ、告知をしたことにはなりません。

「そもそも告知されなかった」「口頭では説明があったけれど、重要事項説明書には書かれていなかった」場合には、買主は売主に対して損害賠償を請求できます。

しかし、環境的瑕疵に当たるかどうかはついては、ケースバイケースで判断されることがほとんどです。告知義務があるかないか、賠償金の金額などを巡って、訴訟になることも少なくありません。

基本的には、住民トラブルがある物件の場合、解決してから売却しなければならないと考えておきましょう。買主もまた、現地に足を運んで住環境をしっかり確認してから購入したいものです。