不動産投資のイールドギャップとは？

「イールドギャップ（yield gap）」の「yield」は、英語で「収益率」「報酬」「利回り」といった意味があります。イールドギャップを日本語に訳すなら、「利回りの差」になるでしょうか。

投資対象の利回りと、低リスクで最も安定した投資先と考えられている国債の利回りを比較して、どのくらいの収益が得られるのかを示した数値がイールドギャップです。単純に、数値が大きいほど儲かると考えていいでしょう。

不動産投資の世界でイールドギャップというと、「投資物件の表面利回り－ローン金利」を指すことが多くなっています。しかし場合によっては、「投資物件の実質利回り－ローン定数」という考え方をすることもあります。

なぜ2種類の考え方が存在するのか、具体的な数字を例にとって見てみましょう。

例えば金利3％の投資ローンで、3000万円を借り入れて物件を購入したとしましょう。物件から得られる家賃収入は、年間180万円です。

物件の価格が3000万円、年間家賃収入が180万円なら、物件の表面利回りは6％となります。「投資物件の表面利回り－ローン金利」という考え方なら、イールドギャップは3％となります。

投資ローンで借り入れをすると、利息をつけて返さなければなりません。当然、返済額は借り入れ金額よりも多くなります。

反面、物件からは家賃収入が得られます。収入額がローンの利息額よりも多ければ、その分だけ収益が上がったことになります。

つまり、イールドギャップがプラスならば、収益が上がっているということ。これが「投資物件の表面利回り－ローン金利」という考え方です。

しかし実際には、投資ローンで借り入れた金額と利息額を合わせて返済していかなければなりません。物件から上がる収入が利息分だけでは、返済が焦げ付いてしまいます。

さらに投資物件を維持していくには、修繕費用などの経費がかかります。空き室リスクも考えなければなりません。

そういった実態に即した考え方が、もうひとつのイールドギャップ、「投資物件の実質利回り－ローン定数」です。

ローン定数は「年間返済額÷ローン残高×100」で算出します。3000万円を金利3％、返済期間30年で借り入れた場合、初年度の年間返済額は約150万円なので、ローン定数は5％となります。

物件価格が3000万円、年間家賃収入が180万円という物件でも、物件を維持するための経費が年間30万円かかれば、実質利回りは5％になってしまいます。すると、イールドギャップはゼロ。これでは何かトラブルがあった際には、たちまち返済が焦げ付いてしまいます。

不動産投資でいう2種類のイールドギャップは、表面的なイールドギャップと、実質的なイールドギャップと考えるといいでしょう。表面的なイールドギャップだけを見て投資すると、大きな損失を出してしまうかもしれません。

イールドギャップには2種類の考え方があること、そしてその理由について、お分かりいただけたことと思います。では、イールドギャップがどのくらいなら、投資する価値があるのでしょうか。

投資する物件の状況などによってケースバイケースではありますが、「投資物件表面利回り－ローン金利」の表面的なイールドギャップなら3％以上、「投資物件の実質利回り－ローン定数」の実質的なイールドギャップなら1.5～2.0％程度を基準と考えるといいでしょう。

それぞれの詳しい計算方法までは覚えられなかったとしても、イールドギャップには2種類あると知っておくことが大切です。そしてイールドギャップを見る際には、どちらの計算方法で出した数値なのかをよく確認しましょう。