投資ローンを組む際は、金利ではなくローン定数を見るべき

「ローン定数」とは、ローンの残高に対して年間返済額がどのくらいなのかを示す数値です。「K％」という呼び方をされることもあります。

計算方法はそれほど難しくありません。

　年間のローン返済額（円）÷ローン残高（円）×100＝ローン定数（％）

上の式に数字を当てはめれば、簡単に求めることができます。

ローン定数は、投資ローンの金利が上がると高くなり、下がれば低くなります。金利が変動しなくても、年数が経つごとにローン残高は減っていくので、ローン定数も上昇していきます。

またローン定数は、返済期間によっても変わってきます。返済期間が短いほど、年間の返済額は多くなるので、ローン定数も高くなるのです。

投資ローンを組んで不動産投資を行う場合、ローン定数と物件の実質利回りを見ることで、キャッシュフローにどのくらいの余裕ができるかが分かります。具体例を上げて見てみましょう。

例えば、3000万円の投資ローンを組むとしましょう。Aローンでは「金利3％、15年返済」、Bローンが「金利3.5％、30年返済」という2つのプランを比較してみます。

金利だけで見ると、Aローンのほうが低くなっています。総返済額にすると、Aローンなら約3729万円ですが、Bローンは約4850万円と、1000万円以上多く返済しなければいけません。一見すると、Aローンのほうがお得に感じられることでしょう。

しかし初年度の年間返済額では、Aローンが約250万円、Bローンが約160万円です。最初はローン残高が300万円ですから、計算するとローン定数はAが8.3％、Bは5.3％となります。

投資ローンの場合、返済は物件から上がる収益で返済していきます。つまりAローンの場合、物件の実質利回りがローン定数の8.3％以上でないと、返済が滞ることになってしまいます。

実質利回り8.3％は、かなりの優良物件でなければ達成できません。空き室リスクなどを考えると、いずれ返済が焦げ付くのが目に見えるようです。

対するBローンはローン定数5.3％なので、物件の実質利回りが5.3％以上なら問題なく返済していけます。ローンを返済しても余剰金が出るなら、それを元手に新たな投資を始めることで、さらなる収益が生み出せる可能性もあります。

このように、物件の実質利回りとローン定数を比較すれば、無理なくローンを返済していけるかが分かります。どんなに金利が低くお得に見える投資ローンでも、ローン定数が高ければ、投資運営は厳しくなってしまうのです。

とはいえ、「最終的に1000万円以上も多く支払わなければいけないBローンは嫌だ」と思う人もいることでしょう。その場合は、Aローンと同額程度の返済をしたところで、物件を売却するという手があります。売却金でローン残高を一括返済すれば、それ以上利息がかかることはありません。

ローン定数を知ることで、無理なく最大限の収益をあげる方法見えてくるはず。ぜひ、投資運営に役立ててください。