不動産投資の利回り、理想の数字はどのくらい？

不動産投資の利回りの相場は、立地や物件のスペックといったさまざまな条件によって大きく変わってきます。そのため「何％以上が理想的な利回り」といったように、一概には決められません。

それでもあえて相場を挙げると、東京23区内の区分マンションなら、新築で表面利回りが3～4％、築15年以内なら5％、築年数が15年以上なら7％程度が目安となっています。

新築の1棟アパートなら表面利回り6％、中古で8％、新築の1棟マンションで5％、中古で7％程度が相場となっています。一戸建ての場合は、都内の新築なら8％、中古住宅なら12～15％程度が相場です。

東京都内は物件価格が高めなため、ほかの地方に比べて利回りも低く抑えられてしまいます。東京以外の地域では、都内の相場よりも1～1.5％程度高くなっています。

相場をクリアしていれば、投資用物件として購入を検討する価値があるでしょう。また、相場よりも1～2％高い利回りなら理想的といえます。

しかし、理想的な利回りの物件は競争率も高く、なかなか購入できるものではありません。また、利回りが高い分、リスクも高い物件があるので注意が必要です。

物件が投資するにふさわしいかどうかは、利回りだけで判断できるものではありません。利回りだけを見て投資用物件を購入すると、思わぬ損をしてしまうことがあります。

例えば「賃貸需要が低く、空き室率が高い」「建物自体の経年劣化で、近々大規模なメンテナンスが必要」といった物件は、相場よりも安い価格で売却されることがほとんどです。すると、表面利回りは高くなりますが、実質利回りは非常に低いといった事態が起こるのです。

そういったハイリスク物件を購入してしまうと、予定していた収益が上がらず、赤字になってしまうことも少なくありません。最悪の場合は投資ローンの返済が滞り、物件を手放さなければいけなくなったり、売却した後も多額の借金が残ったりといった事態に陥ることも。

反対に低利回りであっても、「新築や築浅で、近々に大規模修繕の必要がない」「メンテナンスが行き届いていて、物件の状態がいい」「その地域の賃貸需要が高い」といった物件は、購入を検討する余地があります。

高利回りでハイリスクな物件よりも、低利回りながらローリスクな物件のほうが、安定した収入につながることもあるでしょう。長期的に見るなら、低利回りローリスク物件のほうが、いい投資先といえるのではないでしょうか。

投資用物件を購入する際に、利回りが大きな目安となることは間違いありません。しかし、利回りだけで判断するのではなく、物件の立地やスペックなどを多角的に検討して、本当に投資する価値があるのかよく考えることが大切です。