賃貸物件で室内設備が故障したら、大家と入居者のどちらが修理する？

賃貸物件に入居した際、すでに部屋に備え付けられている住宅設備のことを「初期設備」と呼びます。一般的な初期設備としては、水道の蛇口、照明器具、調理用コンロ、給湯器、エアコン、温水洗浄便座などがあります。

これらの初期設備は、部屋そのものと同じように大家の所有物です。入居者が勝手に修理や交換をすることはできません。

壊れた場合はすぐに、大家または物件を管理している管理会社に連絡をしましょう。修理や交換にかかる費用は、当然のことながら大家が負担します。

ただし、入居者が大家に報告しないままな勝手に修理・交換をしてしまうと、費用を大家に負担してもらえなくなることがあります。どちらが支払うのかでモメたあげく、最悪の場合は賃貸契約解除になってしまうことも。

初期設備の故障に対して、修理で済ませるのか交換するか、判断するのは大家です。水漏れなど緊急に対応する必要があるのに、大家に連絡がつかないといった極まれなケース以外は、必ず大家か管理会社に連絡しましょう。

入居者が勝手に初期設備の修理交換した場合、修理費用は入居者が負担することになるといいました。実はそれ以外にも、入居者が修理交換費用を負担しなければならないケースがあります。

大家に修理交換の義務があるのと同じように、入居者には「善管注意義務」が課せられています。簡単にいうと、ごく一般的な住まい方をするとともに、何かトラブルを発見したらすぐに報告をしなければならないという義務です。

例えば、「トイレットペーパー以外のものをトイレに流して詰まらせた」「エアコンのフィルター掃除を怠ったため、エアコンが水漏れするようになった」「結露による壁のカビを放置して、壁や柱が腐食した」などが、善管注意義務に違反したと見なされます。

善管注意義務を怠ったために故障・破損した場合、入居者も修理費用の一部または全額を負担しなければなりません。どの程度の負担になるかはケースバイケースなので一概にはいえませんが、少なくとも費用負担が発生することだけは覚えておきましょう。

またそのほかに、「初期設備だと思っていたら、前住人の残置物だった」という場合も、修理交換費用は入居者の負担となります。

ガスコンロやエアコンは、前住人が大家の許可を得て自費で取り付けておきながら、引っ越し先では必要ないので残したまま退去してしまうことがあります。こういった設備を「残置物」と呼びます。

残置物は初期設備には含まれないので、大家が修理交換費用を負担する義務はありません。故障の際にモメることのないよう、賃貸契約をする際にはさまざまな住宅設備について、残置物か初期設備か確認しておきましょう。

エアコンや給湯器といった初期設備が壊れると、入居者は日常生活に不自由することになります。すぐに修理交換がされれば特に問題はありませんが、時には修理に1週間以上かかってしまうことも。

その場合、入居者は補償が受けられます。具体的な補償の内容としては、その月の家賃を減額してもらえるというもので、金額は故障箇所や修理交換にかかった日数によって変わってきます。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」では、補償の基準を以下のように設定しています。