投資用不動産のサブリース契約とは？メリットとデメリットを解説

サブリース契約とは、アパートやマンションなどの所有物件を1棟丸ごとサブリース会社に貸し出してしまう管理方法です。入居者の募集からクレーム対応、定期メンテナンスや補修まで、すべての管理業務はサブリース会社が一括して行います。

不動産を所有しているオーナーは、サブリース会社から毎月決まった額のリース料を受け取ります。リース料は、満室時の家賃総額の80～90％が相場となっています。

サブリースの最大のメリットは、空き室の有無にかかわらず定額のリース料を受け取れることです。管理の手間がかからず、安定収入が見込めるので、特に不動産投資の初心者にはお薦めといえるでしょう。

厳密にいえばサブリース契約にも、毎月のリース料が保証されている「賃料固定型」と、空き室状況によってリース料が変わる「実績賃料連動型」があります。しかし一般的にサブリース契約といった場合、賃料固定型を指すと考えていいでしょう。

サブリース契約には、確定申告の手間を減らせるというメリットもあります。オーナーは、家賃収入や経費などの計算をする必要がなく、サブリース会社からのリース料のみを反濃くすればいいので、複雑になりがちな確定申告もスムーズにできることでしょう。

非常に便利に思えるサブリース契約ですが、デメリットもあります。それは、自主管理や管理委託に比べて、家賃収入が低めになってしまうことです。

サブリースでは、新たな入居者があった際の礼金や、契約更新時の更新料はサブリース会社の収入となることが一般的です。オーナーは、定額のリース料以外の収入は得られないと考えておきましょう。

そのリース料も、数年ごとに見直しがあります。物件の経年劣化などに合わせて、家賃も次第に引き下げなければいけないため、リース料も数年ごとの見直しで減額されていきます。

またリース料は、契約翌月から支払われるとは限りません。全室空き室の状態でサブリース契約を結ぶと、入居者が決まるまでの数カ月間は「免責期間」として、リース料の支払いはなしという契約内容になることがほとんどです。免責期間は多くの場合、1～3カ月程度となっています。

さらにサブリースのデメリットとして、オーナーが入居者を選べないことが挙げられます。空き室を回避したいサブリース会社が、入居審査のハードルを下げて、好ましくない人物を入居させてしまうことも。

入居者によっては、住まい方が乱雑で物件が傷んでしまったり、周辺の治安が悪化して入居者が見つかりづらくなったりして、物件の資産価値が下がる可能性もあります。そういったサブリースのデメリットも、事前に把握しておきたいものです。

サブリース契約を結ぶ際には、何点か注意したいポイントがあります。リース料の見直しは何年ごとに行われるのか、免責期間はどのくらいなるかは、必ずチェックしておきましょう。

そのほかのチェックポイントとしては、入居者募集にかかる広告費や、住宅設備が壊れた際の修繕費、退去時の原状回復のためのリフォーム費用は、どちらが負担するのかということがあります。

サブリース会社によって、広告費やリフォーム費をすべてサブリース会社が負担するケース、オーナー側が負担するケース、費用の種類ごとにどちらが負担するか変わるケースなど、契約内容はさまざま。

このチェックを怠ると、修繕費の負担で収益がまったく上がらなくなってしまうことも。契約書に記載された内容が不明瞭だったため、訴訟に発展してしまった事例もあります。

近年、サブリース契約を前提にアパートを建築させておいて、いざ契約の段階になったら事前に説明していた条件をひっくり返すといった、悪質なサブリース会社が社会問題にもなっています。

サブリース契約をする際には、事前に契約するサブリース会社について十分に調べること、契約内容をチェックして、少しでも不明点や不安要素があれば契約を控えるといったリスクヘッジをしておきたいものです。