住宅ローンが残っていても住み替えできる？　「住み替えローン」とは？

 

基本的に、住宅ローンを組んで購入した家を売却するには、残っている住宅ローンを完済しなければいけません。

住宅ローンで購入した不動産には、ローン契約の時点で「抵当権」が設定されています。抵当権とは、「万が一ローンが返済できなくなったら、融資した金融機関が不動産を競売にかけて、売れた金額をローンの残債に充てられる」という権利です。

不動産を売却する際には、抵当権を抹消する必要があります。そのため多くの場合、物件引き渡し当日に、買主から受け取ったお金で住宅ローンの残額を完済して、抵当権を抹消するという手続きを行います。

不動産の売却金額が住宅ローンの残債を上回っていれば、何の問題もありません。売却金額がローン残債に届かなかったとしても、不足分を自己資金で埋めることができるなら、特に支障なく住み替えできるでしょう。

問題は、住宅ローンを完済できるほどの金額で売れず、自己資金もないという状態です。そういった場合の解決策のひとつに、「住み替えローン」があります。

住み替えローンは、旧居のローン完済に必要な金額を、新居の購入金額に上乗せして借入するというものです。取り扱っている金融機関は限られますが、中にはいわゆるメガバンクも含まれています。

住み替えローンのメリットは、自己資金がなくても住み替えできることでしょう。自己資金が貯まるのを待たなくていいので、転勤などのタイミングを逃さず住み替えられます。

デメリットとしては、一般的な住宅ローンより金利が高く、審査が厳しいこと。その理由は、新居の金銭的価値よりも高い金額を融資する、「オーバーローン」と呼ばれる状態になるからです。

住宅ローンを提供する金融機関は、新居となる不動産に対して抵当権を設定します。しかしオーバーローンの場合、新居を競売にかけたとしても、ローン残債より少ない金額しか得られません。つまり金融機関にとってハイリスクなので、審査が厳しく、金利も高くなってしまうのです。

また住み替えローンでは、旧居のローン完済と新居の引き渡しを同じ日にしなければなりません。これは、旧居の抵当権抹消と、新居への抵当権設定の間にタイムラグを起こさないためです。

たとえ住み替えローンの審査に通っていても、旧居売却や新居購入のタイミングが合わないと、融資が受けられなくなることもあるので注意が必要です。