不動産投資で重要になる「表面利回り」と「実質利回り」

「利回り」は、不動産投資だけでなく証券投資など、投資の世界では一般的に使われる言葉です。簡単に言うと、投資した金額に対してどのくらいの利益が得られるのかを示した数値です。

不動産投資の利回りには「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」「現行利回り」などいくつかの種類があります。その中でも、ぜひ知っておきたいのが「表面利回り」と「実質利回り」です。

「表面利回り」は物件の金額に対して、1年間で得られる家賃収入はどれくらいの割合なのかを示した数値です。「グロス利回り」と呼ばれることもあります。

計算方法は簡単で、

　年間家賃収入÷物件価格×100＝表面利回り（％）

で求められます。不動産広告に表示されている利回りは、基本的にこの表面利回りです。

しかし実際に投資を始めてみると、メンテナンスや修繕の費用など、物件を維持するための経費がかかることが分かるでしょう。そういった経費を計算に入れて導き出した現実的な数値が、実質利回りです。

実質利回りの計算方法は、以下のようになります。

　（年間家賃収入－年間の必要経費）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100＝実質利回り（％）

実質利回りは、「ネット利回り」「NOI利回り」と呼ばれることもあります。経費も計算に入れて導き出すため、当然のことながら、表面利回りよりも実質利回りのほうが数値は低くなります。

不動産投資を行うなら、表面利回りよりも現実的な数値である実質利回りに注目するべきでしょう。しかし実質利回りは表面利回りと違い、広告などで表示されることはありません。

その理由は2つあります。ひとつは「必要経費」の範囲が、法律などで定められているわけではないこと。もうひとつは、物件の維持にかかる必要経費は、実際に物件を購入して運営してみないとはっきりした金額が分からないからです。

ですから実質利回りは、物件の購入を検討している人自身が計算しなければなりません。そのためにも購入前には実際に物件を見て、状態をチェックしておいたほうがいいでしょう。

さらにいうなら、物件の維持にかかる経費は毎年変化します。築年数が経つごとに、維持にかかる経費も増えていくことでしょう。

実質利回りも、ずっと同じままではありません。投資用物件を購入する際には、そのことを念頭に入れておきましょう。