住宅ローンの繰り上げ返済、より効果的に行うには？

住宅ローンを繰り上げ返済すると、その分だけローン残高を減らすことができます。ローン残高が減ると、残高に対してかかる予定となっていた利息も少なくなるため、結果として返済総額が減らせるのです。

住宅ローンの繰り上げ返済には、「返済期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つのタイプがあります。返済期間短縮型は、月々の返済金額は変えず、返済期間を短くする方法です。返済額軽減型は、返済期間は変えず、月々の返済金額を少なくする方法です。

どちらも返済総額を減らせることに変わりはありません。しかし、返済期間短縮型のほうが、返済総額を減らす効果は高くなっています。

例えば、3000万円を全期間固定金利1.4％で借りて、35年間で返済するとしましょう。借入れから10年後に500万円の繰り上げ返済を行った場合、返済期間短縮型なら利息を約179万円も減らせます。対して返済額軽減型は、約92万円しか減らせません。

最終的にいくら得をするかで判断するのがいいのか、月々の負担を減らして余裕のある生活をするほうがいいのかは、その人のライフスタイルや今後の人生プランによるでしょう。いずれにせよ、自分や家族に合った繰り上げ返済型を選ぶことが大切です。

住宅ローンの繰り上げ返済は、早い時期に行ったほうが効果が高いといわれています。なぜならローン残高が多いほど、かかってくる利息も高くなるからです。しかし、この法則に当てはまらないケースがあります。

マイホームを購入してから最長13年間は、住宅ローン控除が受けられます。住宅ローン控除が受けられる金額は、年末時点でのローン残高によって変わってくるので、ローン残高が減ると控除できる金額も減ってしまいます。

マイホームの広さや築年数など住宅ローン控除が受けられる条件がそろっているなら、まずは住宅ローン控除を受けたほうがお得といえるでしょう。控除期間が終わってから繰り上げ返済しても、決して遅くはありません。