不動産投資の目的によって、物件選びのポイントは変わる

 

不動産投資の目的が家賃収入なら、ファミリー向けの物件がお薦めです。その理由は、単身者よりも家族で住むほうが、入居期間が長い傾向にあるからです。

ファミリーの場合、転居をすると子供の転校や転園の可能性が出てきます。そのため、さまざまな手続きで忙殺されるよりは、多少の不満があっても住み続けたいと考える人が多いのでしょう。

入居期間が長ければ、その間は毎月同じ額の家賃収入があるということ。反対に、単身者向けの物件で入居者が何度も入れ替わると、空き室の期間も長くなり、安定した収入が得られなくなってしまいます。

一般的には、新たな入居者を募集する際には、建物の経年劣化を考えて家賃を引き下げます。短期間で入居者が変わると、急激な家賃収入の低下につながることも。入居者が変わらなければ、建物が経年劣化しても家賃が下がることはほぼありません。

生命保険の代わりに不動産投資を行う場合は、物件そのものの資産価値が高い不動産を選びましょう。特に、中古マンションがお薦めです。

鉄筋コンクリート造のマンションは、一般的な木造住宅よりも耐用年数が長くなっています。そのため長期保有していても、資産価値が下がりにくいといえます。

また新築マンションは、1年で中古とされて市場価値が急激に下がりがちです。反対に中古マンションは、経年劣化による資産価値の下落幅は小さくなっています。

自分に万が一のことが起こっても、残された家族が安定した家賃収入で暮らしていくことができ、いざとなれば処分してまとまった金額を得ることができる物件。そう考えると、ファミリー向けの中古マンションがベストではないでしょうか。

節税目的で不動産投資をするなら、新築一戸建て物件がお薦めです。木造住宅は鉄筋コンクリート造より耐用年数が短い分、年間の減価償却費が高いからです。

投資用物件の減価償却費は、木造住宅は新築から22年、鉄骨鉄筋マンションは47年で、資産価値がゼロになると考えて計算します。同じ価格の物件でも、22年でゼロになるのと、47年かけてゼロになるのでは、年間の減価償却費の違いはお分かりいただけるでしょう。

減価償却費は、経費として家賃収入から差し引いて申告します。つまり、減価償却費の金額が大きいほど、所得税や住民税の節税になるのです。

新築物件なら、減価償却費を計上できる期間が中古物件より長くなります。もし、「年間の減価償却費の金額よりも、長い期間にわたって減価償却できたほうがいい」と考えるなら、新築マンションを選ぶのがいいでしょう。

不動産投資で木造一戸建てを選ぶ際に注意すべきポイントは、土地と建物の価格の割合です。なぜなら、建物については減価償却できますが、土地は経年劣化をしないため減価償却の対象にならないからです。

木造一戸建ての多くは、土地と建物がセットで販売されています。節税目的で木造一戸建てを購入する場合は、土地よりも建物の価格割合が高い物件を選んだほうがいいでしょう。