マンションの床面積には、3種類の測り方がある

「壁芯面積」とは、実際に部屋として使える面積ではなく、壁の中心までを計算に入れた測り方です。不動産広告に書かれている「専有面積」とは、壁芯面積のことを指します。専有とは、自分ひとりだけで所有すること。つまり、その部屋の住人だけが使える面積ということです。

壁芯面積には、バルコニーやポーチ、専用庭などは含まれません。バルコニーやポーチは、各部屋に付随しているものですが、法律上は外廊下やエレベーターなどと同じ共用部分とされています。

不動産広告では、壁芯面積を表記するよう法律で定められています。ただし中古マンションの広告では、この後に解説する「内法面積」で表示することも許されていますが、その場合は内法面積であることを明記しなければなりません。

マンションでは、月々の管理費や修繕積立金の支払いが必要になります。その金額は、壁芯面積を基準に算出されていることがほとんどです。また火災保険に加入する際の床面積も、壁芯面積が使われます。

「内法面積」は、壁の厚みを計算に入れず、実際に部屋として使える面積を測ったものです。不動産の登記簿に記載されるのは内法面積なので、「登記床面積」「公簿面積」とも呼ばれます。

内法面積にも、バルコニーやポーチ、専用庭などは含まれません。内法面積には壁の厚みが入っていないので、数平方メートル程度ですが壁芯面積より狭くなります。

住宅ローン控除では、条件のひとつとして「マンションの専有面積が50平方メートル以上※であること」が入っています。この場合の専有面積とは「内法面積」のことで、壁芯面積ではありません。

ほんの数平方メートルの差で住宅ローン控除が受けられなくなってしまうことも。マンションを購入する際には、広告に表示された壁芯面積だけではなく、内法面積も不動産会社に確認しておくようにしましょう。

ちなみに戸建て住宅では、持ち主が建物すべてを所有しているため、専有面積という考え方自体がありません。そのため登記簿にも壁芯面積が記載されます。

※　所得金額1,000万円以下、令和5年12月31日以前に建築確認を受けた新築等は40平方メートル以上

「課税床面積」とは、内法面積にマンション共用部の持ち分を加えた面積をいいます。その名の通り、登録免許税、不動産取得税、固定資産税・都市計画税、贈与税、相続税などの税額を計算する場合に使われます。

分譲マンションでは、各戸が専有している以外の共用部や、マンションが建っている土地についても、各戸が所有権を持っています。共用部のうち何％を所有しているかは、壁芯面積の比率によって決められることがほとんどです。

不動産にまつわる税金は、所有している面積に対してかかってきます。そのため課税床面積は、内法面積だけでなく、所有権を持っている共有部分の面積も加算されるのです。

課税床面積の広さを確認するなら、不動産の所有者に毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」を見るのが一番簡単な方法でしょう。課税床面積には共用部の持ち分が含まれていますから、当然のことながら壁芯面積や内法面積よりも広くなります。