不動産の価格はどうやって決まる？不動産の「適正価格」とは？

家や土地といった不動産を売却する際には、まず販売価格を決めなければなりません。実は不動産の価格には、これといった法的規制がないので、売り主が自由に決めていいものです。

しかし、相場よりも高い金額にするとなかなか売れませんし、安いと売主が損をしてしまいます。そのため一般的には、不動産会社に査定をしてもらい販売価格を決めます。

不動産会社の査定では、近隣で取引されている不動産の価格、売主がその物件を得るためにかかった費用、家の場合は間取りの使いやすさ、省エネ住宅など建物の性能、経年劣化といった、さまざまな要素から総合的に判断します。

まったく同じ間取り・築年数・性能の家であっても、建っている場所が違えば価格は変わります。極端な話、隣り合った家でも南向きか西向きかで査定価格は変わってくるのです。

結果としてほとんどの物件は、相場よりも不当に高い、大幅に低いといったことにはなっていません。近隣の不動産価格に比べてかなり安い場合は、「売主が売り急いでいる」「事故物件である」といった特別な事情があると考えていいでしょう。

不動産会社では、売主から「この不動産を売りたい」と相談を受けた際、売主の希望する価格ではなく、「適正価格」で売り出すことをお勧めしています。

適正価格には明確な基準があるわけではありませんが、だいたいの目安として「売り出しから3ヵ月以内に売却できる価格」となっています。

適正価格よりも高額で売り出すと、買い手がなかなかつかないことは明白でしょう。反対に適正価格より安くても、「何かマイナス要素があるのでは」と買い手の不安を煽ることになり、結果として売却期間の長期化につながることがあります。

不動産を購入する場合、その価格が本当に適正なのか、相場はどのくらいなのか、知っておきたいという人も多いことでしょう。そのための方法をいくつかご紹介します。

１．近隣の取引事例を調べる

一番簡単な方法は、近隣の取引事例を調べることです。ネットのポータルサイトや住宅情報誌、新聞の折り込みチラシなどでたくさんの物件情報を集めれば、その地域の物件の相場がだいたい分かることでしょう。

２．公的な評価額を調べる

2つめは、地価公示価格、地価調査価格といった公的な評価を参考にすることです。地価公示価格は、国土交通省が毎年1月1日付けで発表する、土地売買の目安となる価格のこと。地価標準価格は、都道府県知事が毎年7月1日付けで発表する、土地売買の目安となる価格のことです。

ただし地価公示価格も地価標準価格も、あくまで基準のひとつに過ぎません。実際の不動産取引では、さまざまな事情によって価格が変動します。多くの場合は、公的評価額よりも1～2割程度高い金額で取引されていると考えておきましょう。

３．不動産業者に問い合わせる

適正価格かどうかを知るには、その物件を取り扱っている不動産会社に聞くのもひとつの方法です。その際には、なぜこの価格になったのか、査定のプロセスまで確認してみましょう。

不動産会社には豊富な物件情報があり、近隣の相場や取引事例などの資料もそろっています。経年劣化などの物件のマイナス情報まで示してくれる不動産会社は、信頼できると考えていいでしょう。